Интересная статья из сети https://monstrt-amadey.livejournal.com/113377.html
Часть 1 Недвижимость, как товар.
Когда я была маленькой, мои родители скупали хрусталь и книги. Теперь у меня целый шкаф хрусталя и книг. Места занимают много, и выкинуть жалко. В девяностые все хотели купить машину. Теперь в каждой семье есть машина, а иногда две. Знакомые вообще избавились от машины в пользу каршеринга. Посчитали, что так дешевле. Сейчас все помешаны на покупке квартир. Надо — не надо, но раз другие покупают, то надо. Скоро и квартирами наедятся. Только в крупных городах квартиры будут востребованы. Так что если покупать квартиру как вложение денег, то только в крупных городах.
Есть в экономической науке такая специфическая категория товаров, которую зовут предметами роскоши (они же эксклюзивные, престижные блага, эластичные по доходу блага). Что мы знаем про свойства престижного товара? Такой товар недоступен большинству населения и ровно по этой причине многие грезят о его покупке. Мечта всей жизни – раздобыть труднодоступное, но такое желанное благо. Иногда – весьма часто – это эксклюзивное благо и не нужно само по себе и единственный смысл его обладания – демонстрация его окружающим.
При росте дохода или при снижении цены, спрос на товар-роскошь непропорционально возрастает. Однако постепенно спрос на такое благо насыщается, а главное, по мере того как все больше людей его приобретают, оно перестает восприниматься как роскошь, покупка его уже не считается престижной, и товар превращается в обычный.
Можно сказать, что вся современная экономическая история человечества – это постепенное превращение роскошных товаров в обычные за счет их удешевления, бурный рост экономики, когда люди массово стремятся купить прежде недоступный товар, насыщение, а затем поиск новых престижных благ.
Поначалу это превращение происходило очень медленно. В средние века соль и приправы, которые сегодня стоят копейки, были безумно дорогими. В 19 веке, например, чай и кофе.
Постепенно темп перехода начал ускоряться. Где-то на рубеже 19-20 веков для большинства потребительских товаров наблюдалось тотальное удешевление товаров, которые ранее были эксклюзивными. Делалось это с помощью серийного производства — что с одной стороны позволило снизить цены за счет эффекта масштаба, а с другой стороны, резко подняло продажи за счет вовлечения менее обеспеченных слоев населения. То, о чем люди недавно могли лишь мечтать, внезапно стало реальностью. Один из свежих примеров – мобильные телефоны. В начале 90-х они были редким, дорогим и статусным продуктом. Но так продолжалось недолго – цены снизились, продажи выросли в десятки раз и телефоны перешли в массы. Спустя 20 лет после начала экспансии мобильные телефоны уже были абсолютно стандартным товаром со стабильными продажами. В СССР многие товары были фактически недоступными, что как раз описано в начале этой статьи. Но очень быстро хрусталь, книги, машины перестали быть таковыми.
А что недвижимость?В принципе подобная логика здесь вполне подходит. Действительно, недвижимость – хоть и специфический, но все-таки товар. Благодаря своему ценнику недвижимость вполне может считаться товаром роскошью. Также можно предполагать, что спрос на квартиры будет насыщаться по той же схеме, как ранее на продукты питания, на электронику или автомобили. Невозможно долго поддерживать высокие цены, как один из признаков элитарности продукта при одновременно развернутом массовом производстве. Недвижимости становится все больше, купить ее все проще. Все меньше людей, у которых нет недвижимого имущества, а значит, покупка квартиры уже не годится для демонстрации успешности. Грубо говоря, если раньше владелец любой недвижимости получал бонусы (в том числе моральные) за сам факт обладания, то теперь для этого подходит уже не всякая недвижимость, а только дорогая или в престижных местах (глупо хвалиться недвижимостью в Волгограде, но еще можно в Москве).Правда есть несколько «но», стоящие на пути превращения недвижимости в обычный товар: — Спрос на недвижимость насыщается гораздо медленнее, чем на любой другой товар в силу объективных причин (стоимость актива слишком высока и ее непросто снизить, годовой объем производства существенно ниже общей потребности). — Сложности в развертывании серийного производства недвижимости. — Нехватка мест под строительство в мегаполисах и центрах крупных городов. — Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив (деньги). На финансовые активы спрос не насыщается (например, люди могут годами держать бесполезную недвижимость, если она растет в цене, их это совершенно не смущает, более того – прикупят еще).Что случится, когда недвижимость перейдет в класс обычных товаров?То же самое, что ранее случилось с перцем, кофе, книгами и автомобилями. Спрос стабилизируется, цены упадут. Покупка недвижимости станет относительно простой операцией. По крайней мере, это касается массового сегмента. Однако, усилится расслоение на обычную и «премиум-недвижимость» (как например на обычные и люксовые автомобили), цены на последнюю наоборот вырастут. Экономическому человеку, как ослику, которому подвешивают пучок сена, нужны эксклюзивные блага, к обладанию которых он будет стремиться.
Часть 2. Отрицательная стоимость недвижимости.
Мы все привыкли, что недвижимость — безусловная ценность, всем активам актив. Одни используют ее для жизни. Другие надеются перепродать в будущем дороже. Третьи откладывают себе на старость, рассчитывая на рентную прибавку к пенсии. Четвертые надеются оставить детям. Пятые купили в качестве страховки, на случай пертурбаций на финансовых рынках. Шестые — купили, не знают зачем, но на всякий случай пригодится. Мало кому придет в голову усомниться в целесообразности и правильности своей покупки. Да, недвижимость не всегда растет в цене (большинство уверено, что цена вырастет), но если даже и подешевеет, то до нуля уж точно не упадет. Недвижимость не сгорит как рублевые «фантики», в любом случае хоть что-то, но будет она стоить.
Так вот, это ошибка. Если раньше действительно можно было купить любую конуру за тридевять земель и чувствовать себя королем, чье богатство растет день ото дня, то теперь многое, если не все определяется чем ты владеешь, а самое главное где. Времена, когда любая недвижимость стоила денег закончились. И закончились безвозвратно.
И проблема не в том, что где-то недвижимость стоит дорого, а где-то дешевле. Нет: где-то она по-прежнему стоит очень дорого, а где-то мало, совсем мало, ничего. Или даже отрицательную величину. Да, вы не ослышались: недвижимость вполне может иметь минусовую стоимость. Ради того, чтобы ее продать, вам еще придется приплачивать. Наверняка вы слышали про истории, как дядя купил гараж, а потом решил продать: да вот беда, клиентов-то нет. В базах можно вывесить за 30, 50, 500 тыс, разницы не будет — никому не надо. Не возьмут и даром (если локация плохая). А членские взносы нужно оплачивать. Если ценность актива нулевая, а коммуналка обременительна, то рыночная цена вполне может уйти в минус.
Или загородная недвижимость, особенно недостроенная. Выставляется зачастую за миллионы. Желающих, естественно, нет. Все, что там оставили предыдущие собственники, скорее всего придется сносить и вывозить. Это значительные расходы. Если участок далеко от крупных городов — его реальная рыночная цена — также минус.
Или коммерческая недвижимость где-нибудь на селе. Весь бизнес разорился и съехал. Коммуналка осталась. Нет коммерции, не нужна и коммерческая недвижимость.
Думаете, квартир это не касается? Квартир в Москве это не касается. Но велика Россия и вышла она далеко за МКАД. В Москве 4 млн. квартир, в России — 65 млн., и большая часть находится в пе*дях.
Смотрите как в Эстонии.Там зафиксировали бум дарения квартир государствуhttps://ee.sputniknews.ru/society/20170803/6688312/V-Jestonii-zafiksirovan-bum-darenija-kvartir-gosudarstvu.html
Продать такую недвижимость невозможно, сдать — тоже. А коммуналку изволь оплачивать. Проще скинуть этот бессмысленный балласт. Заметим, что если государство откажется принимать эту недвижимость, то это как раз и будет означать, что цена стала отрицательной.В России механизм обратной приватизации пока не развит (или никто не ведет статистику), но уверен, в депрессивных регионах ситуация не лучше, чем в Прибалтике. По мере того, как демографические и миграционные процессы приведут к обезлюдению огромных российских территорий, феномен отрицательной недвижимости из забавного анекдота станет суровой реальностью.Пускай, сегодня в это никто не верит. Но в отрицательную ипотечную ставку тоже никто не верил — а она есть (смотри пример Дании). Привыкнем и к отрицательной стоимости недвижимости
Часть 3. Недвижимость в Московском регионе.
Для кого и зачем строится такая пропасть жилья в Московском регионе
Я всегда руководствовался принципом «большое видится издалека». Ежедневно выходят сотни материалов по недвижимости. Авторы сыплют бессмысленными цифрами, от обилия статистики у многих читателей взрывается мозг. Существенная проблема всех этих обзоров в том, что они оперируют слишком маленькими периодами. Даже если принять, что цифры корректны (в чем уверенности, конечно, нет), то составить себе правильную картину на основе этих данных невозможно. Известная ситуация с ценами на недвижимость: достаточно одного года роста и все уже кричат, что «недвижимость постоянно дорожает». И все уже забыли, что перед этим цены два года снижались, а в среднем за 10 лет стоят как вкопанные. У всех память как у золотой рыбки. Журналисты концентрируются только на последнем периоде, потому что им так удобнее, а читатели – тем более не заморачиваются.
Однако нас такой подход не устраивает. Нам не интересен конъюнктурный новостной шлак, поэтому мы рассматриваем сначала глобальные процессы и лишь затем ежедневные события в качестве их иллюстрации (а не наоборот, как многие делают).
Одной такой глобальной тенденции коснемся в текущей статье. Речь об аномально высоком строительстве в Московском регионе в последнее десятилетие и его последствиях, как с точки зрения миграции, так и цен на недвижимость.
Под Московским регионом мы понимаем и Москву, и область (не секрет, что львиная часть строительства в области приходится на узкий пояс вокруг МКАДа и с экономической точки зрения большой разницы между этим районами и административной Москвой нет).
Возьмем последние 11 лет (2019 год неполный – данные за 7 месяцев). За это время в столице и вокруг нее суммарно ввели 122 млн. м2 жилой недвижимости. Много это или мало? — уверен, большинству эти миллионы ни о чем не говорят. Давайте посмотрим, сколько это в квартирах – получается 1,6 млн. квартир! (Тут надо сделать небольшое методологическое пояснение, что Росстат считаем индивидуальные дома тоже квартирами). На диаграмме прекрасно видно, что темпы ввода жилья начали ускоряться в 2013 году, а с 2014 года образовалось плато числом 160 тыс. квартир в год. Ни разу с тех пор объемы ввода не падали ниже этой отметки. В 2019 году, очевидно, они также превысят этот показатель (основной объем ввода традиционно приходится на конец года). Иными словами, ни о каком падении строительства после кризиса не может быть и речи. Вопреки апокалиптическим интонациям, что периодически имеют место в СМИ.
Если общий объем ввода стабилен, то в более детальной раскладке это не так. До 2012 года доминировала область. После, хотя Москва активизировалась, область сохраняла уверенное лидерство. И только с 2019 года разрыв начал сокращаться. И это очень важно, т.к. в области за все это время сформировался огромный навес из нового жилья, в то время как в Москве его никогда не было
Еще более интересную картину получаем, если сделаем разбивку на Старую и Новую Москву. Поскольку Новая Москва географически скорее ближе к области, то получаем еще более сильный навес замкадной недвижимости. При этом объемы ввода в Новой Москве только один раз превысили значение 20 тыс. квартир в год (в 2015). Объемы строительства в Старой Москве начали расти с 2016 года, но пока явно недостаточно, чтобы закрыть накопившуюся потребность.
Все эти цифры ввода, если взять их не за один-два года, а накопительным итогом за 11 лет приводят нас к мысли, что на наших глазах происходит нечто значительное.
Судите сами: 1,6 млн. квартир – это означает, что построено жилья на 4 миллиона человек (из скромного расчета 2,5 человек на квартиру)!
Согласно Росстату за этот же период население в Москве увеличилось на 1,42 млн. А Московской области – на 0,93 млн. Суммарно на 2,35 млн. Иными словами объем строительства превысил демографически обусловленную потребность в жилье более чем на 1,5 млн. чел. и это несмотря на выдающиеся миграционные показатели. Причем в Москве образовался демографический дефицит в жилье на 260 тыс. человек, а в области наоборот избыток в жилье почти на 2 млн. чел. Из этого следует простой вывод, что недвижимость в Московской области будет испытывать давление вниз, поскольку для заполнения всего построенного просто не хватит жителей, а в Москве в этом плане пока все нормально.
Еще одно простое соображение заключается в том, что если в Московском регионе появилось жилья на 4 млн. человек и 2,35 млн. уже переселились, то соответственно, в других регионах высвободилось соответствующее количество площадей даже без учета нового строительства. Если в Москве хотя бы понятно, для кого ведется строительство (эта тенденция грустная, но объяснимая), то для кого то же самое делается в провинции – загадка.
Часть 4.Удорожание недвижимости.
Если собрать все новости о рынке недвижимости, доступные в СМИ, все статьи, мнения экспертов, обзоры и ссылки на статистику, и убрать из них «воду», то в сухом остатке мы получим всего два слова: «квартиры дорожают».
Недвижимость всегда дорожает. По крайней мере, мы всюду слышим об этом. Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара, законодательные новшества, строительство метро, реновация — всегда и неизменно это приводит к росту цен на жильё. При многократном повторении этой нехитрой максимы у большинства обывателей отключается всякая способность критически мыслить. То, что они сами не могут продать свою «дорожающую» недвижимость, вынуждены снижать ценники или вовсе снимать объект с продажи, никого не смущает. Досадное недоразумение или банальное невезение, а вообще — квартиры всегда дорожают.
Забавно наблюдать, как систематически приуменьшаются, или, по крайне мере, не акцентируются показатели потребительской инфляции, а вот про рост цен на квартиры так не скажешь. Если растут цены на бензин или продукты питания, это вызывает всеобщее возмущение, а если на недвижимость — вроде всё хорошо.
Зачем это делается?Очевидный ответ: чтобы люди несли свои деньги на этот рынок. Казалось бы, согласно закону спроса при росте цены спрос падает, то есть растущие цены на обычный товар отпугивают покупателей. Но только не покупателей недвижимости! Не стоит забывать, что недвижимость — это ещё и финансовый актив, а не только потребительское благо, и стандартный закон спроса-предложения тут не работает.
Но ещё более важно формирование ожиданий, что цены вырастут. Именно это, по мнению тех, кто запускает информационные (дезинформационные) волны, должно побудить людей быстрее расстаться с деньгами, чтобы купить якобы дорожающий продукт. И расчёт не лишён оснований.
Чтобы понять, в чём смысл искажения информации, просто представим, что СМИ бы вели себя иначе. Что бы тогда произошло?
Недвижимость перестали бы покупать инвесторы (точнее спекулянты) в расчёте на выгодную перепродажу. Недвижимость перестали бы покупать люди, берущие ипотечные кредиты (при стагнирующих и тем более падающих ценах на квартиры аренда значительно привлекательнее ипотеки). Многие консервативные покупатели также решили бы повременить (зачем торопиться, если через несколько лет можно взять дешевле).
На рынке остались бы лишь те, кто берёт для себя. Как видно, эта группа покупателей слишком небольшая, чтобы спроса с её стороны хватило для выкупа всех новостроек.
Кому это нужно?К сожалению, практически всем, кроме тех самых немногочисленных обычных покупателей.
Это одна из причин, почему в игру «квартиры дорожают» играют многие. А именно. Застройщики. Их интерес очевиден. Чем больше торопятся покупатели, тем выше выручка, маржа и прибыль. Риелторы и агентства недвижимости. Им без разницы, какие цены, но им нужен поток покупателей, который создаётся путём искусственного ажиотажа. Банки. Ипотечная пирамида работает только при постоянно растущих ценах на недвижимость. Если покупатели заподозрят, что цены могут снизиться, это обрушит рынок, стоимость залогов упадёт, и у банков будут большие неприятности. Государство. Растёт налогооблагаемая база. Кроме того, принято считать, что за счёт мультипликационного эффекта бум в строительстве передаётся на другие сектора экономики. Собственники квартир, включая ипотечников. Они заинтересованы, чтобы стоимость их активов росла.
Способы дезинформации1. Фейковые новости, вброс специальных страшилок, даже нагнетание паники в СМИ.
Поскольку большинство обывателей не обременены экономическим образованием, то совершенно не обязательно подавать им сложный аналитический материал или вообще соблюдать какую-то правдоподобность. Расчёт на то, что сработает эффект самосбывающегося прогноза. Достаточно внушить людям, что цены вырастут, люди понесут деньги на рынок недвижимости — и цены действительно вырастут, потому что люди принесли деньги.
Как это работает.
- Акцентируется внимание на рисках в финансовой сфере («у банков отзывают лицензии, депозиты слишком рискованные, то ли дело — квартиры»).
- Новости об изменениях в ипотечных ставках всегда подаются в нужном ключе (если ипотечная ставка снижается, то «жильё стало доступнее, надо брать»; если растёт, то «жильё может стать недоступным, надо брать»).
- Муссируется тема неблагоприятных изменений в законе о долевом строительстве («отмена долевого строительства приведёт к росту цен на квартиры»).
- Население пугают, что рост материалов приведёт к росту цен на квартиры («кирпич и арматура подорожала, ждите роста цен на квартиры»).
И так далее.
2. Подмена понятий.
Например, «квартирами» называют недостроенную недвижимость, а «ростом цен» — снижение дисконта по мере приближения даты ввода здания в эксплуатацию. Немногие понимают, что цены на новостройки ведут себя принципиально иначе, чем на готовое жильё. Дисконт на новостройку (к цене готовой квартиры) отражает плату застройщика инвестору за пользование его деньгами. Чем меньше остаётся времени до ввода здания в эксплуатацию, тем меньше дисконт. По этой причине новостройки всегда растут в цене по мере строительства. К удорожанию недвижимости это никакого отношения не имеет.
Аналогично, никакого роста цены жилья при переходе на эскроу-счета, которым так любят пугать в прессе, не произойдёт. Возможно, речь идёт о сокращении платы инвестору за пользование его деньгами. Опять-таки не квартиры подорожают, а дисконт на новостройки (которые ещё не являются жильём) уменьшится.
Разумеется, никому не интересно разъяснять такие тонкости, зато можно заявить, что вся недвижимость подорожает.
3. Игнорирование инфляции (обесценения денег).
Повсеместно встречающийся приём. Этим грешат даже вполне респектабельные информационные порталы. Цены на квартиры считаются в рублях. Проблема в том, что сам рубль перманентно теряет в своей покупательской способности. Это не квартиры дорожают, а рубль дешевеет. Особенно чудовищная ошибка возникает на длительных интервалах времени. Если квартира стоила в 2007 году 3 млн руб., а сегодня стоит 3,3 млн руб., то это не значит, что она подорожала на 10%. Наоборот, она подешевела примерно на 45% (если принять накопленную инфляцию в 100% за эти годы).
Такая странная «забывчивость» относительно инфляции неслучайна. Дело в том, что реальные цены на недвижимость в России практически непрерывно падают с 2008 года, и без спасительного ослабления рубля обосновать хоть какой-то рост цен крайне затруднительно.
4. Частные случаи выдаются за общее правило.
Особенно любят ссылаться на частный опыт люди, купившие недвижимость ранее. Так они хотят убедить себя и окружающих, что не прогадали.
С точки зрения логики никакое частное утверждение не доказывает общее правило. Всегда можно сослаться на некий пример, когда квартира была продана дороже, чем покупалась. В крайнем случае, историю можно придумать. Всё равно проверить, как оно было на самом деле, невозможно.
5. Взятие нужного периода для сравнения.
Ни один актив не может дорожать или дешеветь непрерывно (кто торговал на фондовом или валютном рынке, прекрасно это понимают), поэтому всегда найдутся периоды, когда тренд положителен.
- Очень короткий период («цены на квартиры с января 2019 по апрель 2019 выросли на 5%»).
- Слишком длинный («с 2000 года цены на квартиры в России выросли в десять раз»).
- Единичный период в прошлом, когда актив подорожал («я купил квартиру в Москве в 2002 году за 40 тыс. долл., а через пять лет продал её за 200 тыс.»).
6. Выбор правильных аргументов.
Цена на недвижимость — равнодействующая множества факторов. Одни могут работать в сторону роста цен, другие, наоборот. Нечистые на руку эксперты из всей массы новостей выбирают только те, которые подтверждают их тезис, а другие старательно игнорируют.
Например, вырос курс доллара. Аналитики вещают, что ожидается повышенный спрос на недвижимость со стороны держателей валютных депозитов. При этом они «забыли», что ослабление валюты приводит к сокращению покупательной способности населения и, соответственно, к падению спроса и цен на недвижимость. Причём второй фактор, скорее всего, перевесит первый (мало у кого есть долларовые депозиты, а вот груз инфляции почувствуют все). Но кого это волнует?
ПоследствияСистематическая дезинформация на рынке недвижимости — это проблема не только частного инвестора, который рискует сделать неправильный выбор. Это проблема всей экономики.
- Пузыри в недвижимости
Цены, при всём желании, не могут расти вечно. Искусственно созданный ажиотаж способствует временному росту цены. А дальше что? Либо придётся постоянно нагнетать спрос, чтобы не дать пузырю лопнуть, либо — падение цен и банкротство всего сектора.
- Исчерпание спроса
Чем больше недвижимости куплено сегодня, тем меньше останется для удовлетворения спроса завтра. Люди, которые приобрели ненужное, всё равно его продадут, добавив импульс к обрушению рынка.
- Обыватели уже не реагируют на истерику в СМИ
В игре под названием «квартиры дорожают» приходится постоянно повышать ставки. Поэтому страшилки становятся всё более устрашающими, а истерика всё более истеричной. На спокойную подачу материала уже никто не реагирует.
- Мусор в информационном пространстве
Ложные новости приводят к тому, что полезных материалов о недвижимости становится крайне мало.
Отличить, где сознательно выстроенная манипуляция, а где просто массовое заблуждение, бывает непросто. Но общее у всех фейковых новостей одно: они побуждают нас к неправильным и нелогичным действиям. Бороться с этим непросто, и поэтому грамотный инвестор, должен уметь:
- тщательно фильтровать входящую информацию, иметь в виду, что 90% материалов о недвижимости — откровенный мусор;
- видеть скрытые манипуляции в тексте;
- самостоятельно искать и находить информацию;
- принимать решение самостоятельно, рассчитывать на свой опыт, логику и здравый смысл.
Выводы.
1. Вкладывать деньги в инвестиционный бетон в РФ, т.е рублевый актив, это полная глупость. Возможно в рублях и заработаем, но в тех же баксах потеряем значительно.
2. Покупать бетон для жизни в регионах РФ — двойная глупость. Спрос в регионах будет падать.
Причины — демография, отток молодежи в столицы, отсутствие платежеспособного спроса.
3. Доходность аренды в регионах.
При цене квартиры с ремонтом в 3 млн средняя аренда около 15 тыс в месяц + КУ (180 тыс в год), что составляет не более 6% годовых.
В реальности ниже, с учетом простоя, необходимости обновления ремонта (ибо найти арендаторов в убитую квартиры проблема), затрат личного времени на поиск и решение проблем арендаторов и форс мажоров.
Таким образом проще разместить 3 млн например на вкладах, либо ОФЗ под 7% и получить 210 тыс в год, с учетом что рост цен в регионах, в текущих условиях, это фантастика. Речь о тех кто выбирает между покупкой и арендой.